Как заработать на недвижимости? Способы и особенности

В статье поговорим обо всём спектре недвижимости: жилая, коммерческая, офисная, торговая. Рассмотрим разнообразные способы заработка на этой недвижимости, причём обратите внимание, чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно становиться её владельцем.

1. Жилая недвижимость

Перед покупкой квартиры важно правильно определить, как вы собираетесь на ней зарабатывать. Существует два способа, первый: покупка квартиры в строящемся доме, в надежде, что цена на квартиру вырастет, и вы сможете продать ее дороже.

Второй способ: квартира покупается под сдачу в долгосрочную аренду. Частая ошибка в этом случае — покупать квартиру «под себя», то есть на свой вкус, а не на вкус большинства арендаторов. Вы покупаете одну, просторную квартиру в доме бизнес-класса. Вместо того, чтобы купить две однокомнатные в панельных домах. Сдача одной квартиры, пусть даже очень хорошей, даст вам меньший доход, чем сдача в аренду двух квартир. Доходность от такого способа 4-5% от вложенного капитала. Здесь же появляются расходы на налоги, и косметический (поддерживающий) ремонт.

Есть метод, который позволяет увеличить доход от сдачи в аренду квартиры в 1,5 раза. Из каждой комнаты делают квартиру-студию, со своей маленькой кухней и санузлом. Если эта квартира находится над коммерческим помещением, то это можно сделать без нарушения законодательных норм.

Ко второму способу также относится посуточная аренда. В этом случае требуется ваше постоянное участие и расходы: нужно убирать квартиру, стирать белье, чинить сломанные, или покупать разрушенные арендаторами вещи. Но, вы можете нанять какого-то человека на все эти работы. При выборе квартиры для посуточной сдачи важно учитывать локацию. Это привязка к вокзалам, аэропортам, историческому центру, около институтов, рядом с медицинскими учреждениями. Это всегда в первую очередь — удобное расположение, и в десятую очередь — качество дома или количество квадратных метров. Такой метод позволяет увеличить доход от сдачи квартиры в 2 раза.

Сюда же можно отнести распространённую историю про субаренду. Это когда люди берут в постоянную аренду квартиру у собственников, а сами сдают ее посуточно. Многие думают, что собственники никогда не пойдут на такую сделку, но можно привести такие аргументы, которые их убедят. Например, что квартиру будут чаще убирать, за ней будут тщательнее следить и платить, конечно же, повышенную ренту. Люди, которые работают профессионально, имеют по 20-30 объектов.

2. Коммерческая недвижимость

Доход по ней выше, чем по жилой. При сдаче в долгосрочную аренду это будет 8-10%. Необходимо тщательно подойти к выбору такого помещения. Лучше прочитать все законодательные ограничения, действующие, и также готовящееся вступить в силу. Это очень важно! Если рядом с таким помещением открывается пивной магазин, то сдать своё помещение детскому центру вы уже не сможете. То есть если алкогольный магазин въехал первым, то вы уже ограничены в выборе арендаторов.

Варианты коммерческой недвижимости:

Первый вариант — когда вы можете купить помещение у застройщика. Например, первые этажи новостроек. Когда объект достроится, помещение можно сдать под кафе, магазины, маникюрные салоны и так далее. Важно учесть размер помещения, так как именно количество метров предполагает определённую группу арендаторов. Например, если это 20 м, то это малый бизнес: маленькая кофейня или маникюрный салон. Чуть больше — будет уже стоматологическая клиника, ещё больше — уже какая-нибудь пятёрочка.

Второй вариант — крупные объекты, торговые центры, офисные центры. Купить метры в крупном центре немного сложнее, рассмотрим схему такой покупки. Есть застройщик, он построил торговый центр, теперь ему надо продать большую торговую площадь. Чаще всего, для одного инвестора это очень дорого, так как речь идёт о миллионах долларов. И застройщик продаёт объект не одному инвестору, а пулу инвесторов. То есть, группе инвесторов. У каждого участника пула есть какое-то количество квадратных метров, доля в объекте. Сам объект сдаётся целиком, а деньги делятся на всех инвесторов, соответственно их долям. Каждый получает какую-то часть денежного потока. Доходность такой аренды будет около 12-14 % от вложенного капитала.

Здесь, также возможно взять в аренду крупный объект, и сдать нескольким мелким арендаторам в субаренду. Ваш доход будет складываться из разницы стоимости аренды собственника и мелких арендаторов.

Третий вариант — апарт-отели. Здесь много собственников номеров и есть управляющая компания. Вы покупаете номер и если, в ваш номер заезжают постояльцы, то вы получаете доход. Здесь присутствуют расходы на повышенный налог и на более дорогие коммунальные расходы. Ликвидность объекта не слишком высокая, так как покупателей на такой объект немного.

Четвёртым вариантом могут быть парковочные места. Здесь всё просто, вы покупаете парковочное место и сдаёте его в аренду.

3. Фондовый рынок недвижимости

Можно не вкладывать деньги в кирпичи, а вложиться в фонды. Через фондовый рынок в REIT. Это фонд, который вкладывается в объекты недвижимости в США. У каждого фонда есть специализация. Например: жилая недвижимость в Мичигане или торговая недвижимость в штате Нью-Йорк, или только отели во Флориде. Покупая акции такого фонда, вы становитесь сособственником доли в каждом из этих объектов.

Плюсы такого вложения:
• Мгновенная ликвидность, легко купить — легко продать.
• Можно вложиться небольшой суммой.
• Такие фонды платят регулярные дивиденды. То есть, вы получаете постоянный денежный поток.