Риски покупки квартиры-студии в Москве

Главная наша цель это купить недвижимость, которая не будет оспорена, и в будущем вы или ваши дети смогут её успешно продать. Поэтому при покупке, естественно, надо смотреть на все нюансы.

В данном случае тему разделим на две проблемы. Во-первых, это техническая сторона вопроса, а во-вторых, это юридическая сторона. Причём обе они очень взаимосвязаны и далее поймёте почему.

Начнём с технической части.
Что делает продавец, чтобы продать (например, трёшку по комнатам)? Он называет каждую комнату — квартирой-студией. Что не хватает в такой ситуации, чтобы это снова не пришлось называть коммуналкой? Конечно, в каждой комнате должна быть кухня и санузел. Без проблем. Кухня в квартире становится очередной квартирой-студией, а в каждом помещении пристраивают «закуток», который называют санузлом. Теперь похоже на квартиру-студию?

Но, здесь сразу же возникаете вопрос, а что с коммуникациями (вытяжками на кухне и санузле) и, наконец, водопровод и канализация. И здесь ответ на часто задаваемый вопрос, почему такие квартиры продают, как правило, на первом этаже. Не только потому что квартира изначально дешевле. Первый этаж традиционно пользуется низким спросом. В том числе и потому, что под квартирой подвал, и можно что-то нагородить с канализацией. Если под вами были соседи, то было бы всё, конечно, намного сложнее. Хотя и здесь надо сказать честно умельцы решают этот вопрос.
Как всё это делают рассказывать подробно не будем. Учить кого-то нехорошему не хотим. Но скажем, что все эти переделки никак не согласовываются. Другими словами, у вас уже сразу неузаконенная перепланировка. При этом как это всё сделано и к чему это может привести неизвестно. И надо быть готовым к тому, что когда-нибудь к вам постучат в дверь, и потребуют объясниться и устранить. Не исключено, что ваша студия по взмаху шариковой ручки инженера станет вновь обычной комнатой в коммуналке. Это что касается технической вопроса.

Как уже сказали, и вы успели заметить, когда говорили о неузаконенной перепланировке здесь есть ещё юридические вопросы и перепланировкой они не ограничиваются. Очень часто квартира является коммуналкой в классическом смысле этого слова. В каждой комнате по собственнику, и всех их уговорили свою долю или комнату продать. Причём хотим обратить внимание на то, что даже если собственность оформлена как доля или комната, то в любом случае если проблемы. У такой квартиры есть общее помещение, грубо говоря та самая кухня, которая стала комнатой. Оформить эту кухню как жилую зону (комнату) нельзя. И собственно говоря это уже проблема как это продать.

А теперь подумайте, выгодно ли купить у каждого из собственников, и через короткое время сделав ремонт, продать вам. Ну, конечно же, нет. Во всех отношениях невыгодно, в том числе и на налоги попадаете. И конечно же, с этим никто не заморачивается. Так же как и с тем, чтобы узаконить перепланировки, потому что это просто невозможно. И поэтому такую студию вы покупаете непосредственно у собственника.
Надо помнить о том, что по закону прежде чем продать такое жильё, надо получить согласие всех соседей в коммуналке. Предложить им приобрести в первую очередь, во общем есть свои нюансы, не всё так просто. Что делают? Находят покупателей на все так называемые студии в этой квартире, и на один день назначают сделку, т.е. например, в один день подают документы на все скажем так четыре комнаты, если говорить о трёхкомнатной квартире.

По факту формально есть несколько продавцов и несколько покупателей, которые покупают долю. В итоге у вас в свидетельстве не будет написано, что вы владелец квартиры-студии. У вас будет какая-то доля. Единственно вы сами будете знать в уме, что вашу долю составляет конкретная комната. В чём здесь загвоздка и опасность? Если кто-то из собственников начнёт валять дурака, то имеете все шансы остаться без денег. Подали документы, а он потом пошёл в Росреестр и написал заявление, что отказывается продавать и всё. Просто говоря, это сделка, где безопасность, в том числе и расчётов никто не сможет гарантировать. Нужно надеяться исключительно на порядочность продавца, который затеял всё это с переделкой на студии и самих собственников коммуналки. А в коммуналке живут разные люди, так же как и разные люди нас окружают в жизни. И здесь, что называется как, повезёт.

Ещё не стоит забывать о том, что могут быть нарушены права кого-то из родственников собственников коммуналки. Кто-то, когда-то и как-то был выписан, и потом этот сюрприз во общем прилетит вам. Проще говоря, банально надо проверять каждого собственника и каждый «квадратный метр». И по документам вы купите не квартиру-студию, а долю со всеми вытекающими отсюда последствиями. И по факту потом вы, как владелец квадратных метров коммуналки, в том числе если захотите её продать, будете её продавать как долю в коммуналке.

Мы привели скажем так более-менее конкретный пример. Вариантов может быть много. Всех их перечислять не будет, тем более, что могут ещё что-то придумать. А резюмируя сказанное скажем, что покупка такой квартиры-студии это опасно, так как нет гарантии того, что вы не останетесь без денег. На любом этапе очень легко вас обмануть. Вы покупаете жильё в банальной коммуналке. С документами и историей покупки может быть полная беда. У вас неузаконенная перепланировка со всеми вытекающими отсюда последствиями. Вот такие нюансы.
Будьте аккуратны при сделках с недвижимостью.