Квартира на московском рынке стоит довольно дорого. Это связано с высоким спросом на жилье. Однако можно сэкономить на приобретении объекта, если купить помещение, когда возникнет обвал цен на недвижимость. В московском регионе такая ситуация встречается нечасто. Однако её возникновение всё же возможно. Для выгодной покупки нужно отследить поведение рынка и понимать, как поведёт себя стоимость. Это позволит понять, когда подешевеют квартиры в 2021 году.
Предыстория
2020 год стал для рынка недвижимости не самым удачным. Человечество столкнулось с коронавирусной инфекцией, введены ограничения, значительно снизились доходы населения, что привело к возникновению кризиса. В результате спрос на квартиры упал. В первой половине года можно заметить практически полную стагнацию рынка. Люди не знали, чего им ожидать, поэтому предпочитали отказаться от дорогостоящих покупок. Ситуация значительно изменилась во второй половине года. В этот промежуток времени наблюдается возвращение покупательского спроса на первичном и вторичном рынке. Причём можно заметить вымывание ликвидного предложения в большинстве регионов.
Рост потребительского спроса меняется с поддержкой со стороны государства. В этот промежуток времени происходит ввод льготной ипотеки. Она разогнала рынок на несколько месяцев.
Удивительно, но пандемия оказала не только негативное влияние. В некоторых случаях это стало одним из решающих факторов, подстегнувших потребителей решить жилищный вопрос в сжатые сроки. Однако наблюдается ещё один коронавирусный тренд. В 2020 году произошло ослабление рубля, рост евро и доллара. Для сохранения денежных средств состоятельные граждане приняли решение о покупке недвижимости, посчитав её наиболее стабильным активом.
Ещё одним фактором, оказавшим влияние на столичный рынок в 2020 году, стало внедрение системы эскроу-счетов. Это повлекло за собой возрастание стоимости недвижимости, которую продают по такой схеме. В результате повысилась цена на половину новостроек.
Ажиотажный спрос, возникший после ограничений, стал причиной вымывания ликвидной недвижимости. Девелоперы сумели продать большинство новостроек. Причём потребители приобрели даже те объекты, которые ранее считались неликвидными.
В Москве в этот период времени наблюдалось активное перетягивание покупательского спроса. Благодаря льготной ипотеке первичка перетянула значительную часть покупателей со вторичного рынка. Однако затем возникла прямо противоположная ситуация. После того, как произошёл скачок цен, и количество ликвидного предложения сократилось, покупатели вновь вернулись на вторичный рынок.
Среднерыночная цена на недвижимость в Москве к концу 2020 года составила 260200 руб за квадратный метр для вторичного жилья и 230039 руб за квадратный метр для первичного жилья.
Нынешняя ситуация
Чтобы понимать, как поведут себя цены на недвижимость, следует изучить прогнозы экспертов. Дополнительно важен анализ текущей ситуации и её дальнейшего развития. Так, стабилизация цен на жилье пока не предвидится. В первую половину 2021 года показатели демонстрировали постоянный рост. Средняя цена квадратного метра в новостройках составила 381,1 тыс. руб. Если сравнивать этот показатель со стоимостью, актуальной на аналогичный период прошлого года, можно заметить рост на 36%. Дополнительно наблюдается снижение предложения. Если сопоставить его с прошлым годом, показатель упал на 28%. Покупателям доступно порядка 23,2 тыс. лотов. Это связано с тем, что застройщики не успевают предоставлять новое жилье на продажу. Из-за того, что спрос превышает предложение, увеличивается стоимость жилья. Так рынок стремится прийти в равновесие.
Повышение цены в Москве особенно затронуло Центральный административный округ. На втором месте расположились Западный и Юго-Западный округа.
Если рассматривать рынок жилья в Новой Москве, то его развитие связано с некоторыми отличиями. Они связаны с тем, что эта территория сегодня активно застраивается. Раньше в Москве на продажу выставляли преимущественно вторичное жильё. Причём оно было довольно старым. Теперь девелоперы активно осваивают бывшее Подмосковье. На месте полей возводят современные жилые комплексы. Спрос у покупателей на это предложение довольно высокий. Людей привлекает возможность жизни в столице. Средняя стоимость квадратного метра в этом районе возросла на 16%. Теперь цена составляет на 199,1 тыс. руб. Квартиры на местном рынке подорожали до 9,6 млн руб. Фактически произошел подъем цен на 9%. Причины такой ситуации следующие:
-
высокий спрос на фоне низких ипотечных ставок;
-
рост себестоимости строительства;
-
дефицит новостроек.
Покупатели активно разбирают самые доступные и удачные варианты жилья. Активным спросом пользуются квартиры с хорошим этажом, расположением, планировкой и видом. При этом перечень предложений восполняется довольно медленно. Поэтому в продаже остаются менее привлекательные помещения.
Последние годы девелоперы активно экспериментируют с планировкой. На продажу предоставляют просторные квартиры и компактная студии с высокими потолками. Это позволяет грамотно обустроить спальное место на втором этаже. Однако спрос по-прежнему сохраняется на двухкомнатные квартиры евроформата. Площадь таких помещений составляет 45-65 квадратных метров. Растёт и интерес к студиям. Они продолжают оставаться одним из самых доступных вариантов жилья. В среднем такое помещение в Новой Москве стоит порядка 6 млн руб.
Вторичный рынок недвижимости
Покупатели хотят, чтобы цены на недвижимость упали. Однако на практике возникла прямо противоположная ситуация. На фоне снижения ставок по ипотеке произошёл значительный рост цен. Показатель увеличился на порядка 30%. Профессионалы рынка недвижимости считают, что этот показатель необоснованно высокий. цены выросли не из-за повышения состояния граждан и улучшения экономической ситуации страны, а на фоне внешних факторов. На вторичном рынке развилась сильная инфляция.
Предполагается, что последние месяцы года рынок будет более спокойным. Стабилизация цен на вторичную недвижимость начнётся уже в ноябре. Однако многое зависит от влияния обстоятельств. Всколыхнуть рынок способны эпидемиологические и экологические потрясения. Эксперты считают, что пока цены сохранятся на прежнем уровне. Их снижение возможно, однако его сдерживает присутствие малого количества ликвидного предложения. Предполагается, что к концу года количество сделок значительно снизится. Умеренная активность покупателей повлечёт за собой рост предложения. Это приведет к тому, что цен постепенно будут снижаться.
Однако не во все специалисты придерживаются такого мнения. В частности, Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости агентства НДВ супермаркет недвижимости, говорит о том, что цена на квартиры в Москве продолжит расти. На конец года прирост может составить до 7%. Прогноз актуален, если не возникнет осложнений в социально-экономической сфере.
В целом пока сохраняется высокий уровень цен на вторичные помещения. Причём показатели высокие даже на неликвидные варианты.
Первичный рынок недвижимости
Сегодня наблюдается довольно высокий рост цен на недвижимость в год. Это связано с большим уровнем спроса. В ноябре и декабре ситуация не изменится. Рынок подстегивают невысокие ставки на ипотеку. Дополнительно девелоперы стимулируют рынок. Для этого они используют различные маркетинговые инструменты. За год компании накопили большой финансовый резерв, часть которого могут направить на продвижение.
В ближайшие месяцы рынок недвижимости не успокоится. Роста цен продолжится. Причём средняя стоимость квадратного метра в Москве возрастет минимум на 10%. Однако возможна короткая передышка. Она может возникнуть в период новогодних скидок. Однако перед ней рынок ждёт волну подорожания. Она может продолжаться до середины декабря. Её провоцирует возрастающий инвестиционный спрос, повышение цен на материалы. Дороже всего был будут стоить квартиры двушки в новостройках с хорошей инфраструктурой. Это жильё считается самым ликвидным. Однако цены также возрастут на вторичку и элитные апартаменты.
Мнения неоднозначны. Так, Татьяна Подкидышева, директор по продажам агентства НДВ супермаркет недвижимости, полагает, что максимум уже был достигнут, и застройщики не станут повышать цены. По крайней мере, рост стоимости значительно замедлится. Причём если компания уже значительно повысила цену, она может предоставить скидки. Их величина доходит до 10%. Такая ситуация сложилась в среде некрупных застройщиков. Более серьёзные компании постарается сохранить уровень цен. Ожидать их обвала в ноябре-декабре не стоит. Резкий рост также не предвидится. Застройщики будут применять инструменты, стимулирующие спрос. Например, компании предоставляют:
-
отсрочку по выплате первоначального взноса;
-
ипотеку без стартового платежа;
-
жилищный кредит с субсидированной ставкой.
Если оценивать рост цен на новостройки в Москве, можно заметить, что столица заняла всего лишь пятое место по увеличению показателя. Из региональных центров ее опережает Большой Сочи. Однако здесь будет наблюдаться снижение цен уже в ноябре. А вот рынок столицы пока останется стабильным.
Эксперты считают, что рост цен в столице опередил реальный уровень инфляции на несколько лет вперёд. Однако владельцы квартир пока не станут снижать цену. Они подождут восстановления спроса. Покупатели пока могут прекратить активное приобретение недвижимости. Они будут ожидать снижения цен, скидок, премии в декабре, повышения лимита по льготной ипотеке. Уже сейчас количество сделок в банках упала. Рынок находится в стадии стабилизации. Очень вероятно снижение, однако оно произойдет не в ближайший месяц и будет идти постепенными темпами.
Что будет дальше?
ЦБ РФ понимает, что на рынке сложилась крайне невыгодная для покупателей ситуация. Уже сейчас принимают меры по её стабилизации. 22 октября 2021 года банк РФ в шестой раз подряд повысил ключевую ставку. Причём рост показателя составил сразу 0,75 пункта. В результате текущее значение ключевой ставки составляет 7,5 годовых. В результате показатель вернулся к уровню июня-июля 2019 года. Своё решение регулятор объяснил инфляцией.
Аналитики предполагали подобное развитие ситуации. Однако решение ЦБ РФ оказалось пожестче. Эксперты были уверены, что рост составит в диапазоне от 0,25 до 0,5 пункта.
Такой большой рост показателей повлечет за собой увеличение ставок по ипотеке. Они возрастут на 0,5-1 пп.. В этот раз отсроченной реакции со стороны банков ждать не стоят. Они довольно быстро скорректируют действующие предложениях. Обычно показатели меняют с опозданием в 1,5-2 месяца. Сейчас изменение ставок пройдёт в течение всего нескольких недель. Всё зависит от технической возможности и финансовых организаций по пересмотру программного обеспечения и нормативной документации. Предполагается, что к концу года ипотеку будут предоставлять по ставке 9-9,5 %. Рост будет происходить как на первичном, так и на вторичном рынке жилищного кредитования.
Сложившаяся ситуация повлечёт за собой охлаждение рынка жилищного кредитования. До этого спрос на жильё и ипотеку рос небывалыми темпами. В результате рынок недвижимости оказался перегрет. Такая ситуация особенно наблюдается в Москве.
Однако не все эксперты уверены, что текущая ситуация остановит ипотечный бум. Ситуация затронет лишь людей с небольшими бюджетами. Граждане с более устойчивым финансовым положением могут продолжить оформлять кредиты.
Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость
Эксперты высказывают разные мнения по поводу ситуации на рынке. Однако большинство солистов уверены, что падение цен будет происходить как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако не стоит ожидать резкого обвала. Все будет происходить постепенно.
Если планируется покупка квартиры за личные средства, целесообразнее подождать. Есть высокая вероятность предновогодних скидок. После повышения ключевой ставки, цены на фоне падения спроса на ипотеку снизятся.
Если принято решение об оформлении жилищного кредита, нужно исходить из особенностей ситуации. Ещё есть шанс получить жилищный кредит по старым ставкам. Однако показатели уже очень скоро будут пересмотрены. Есть вероятность не успеть. Ожидать тотальный обвал цен не стоит.
Заключение
Таким образом, цены на жильё в Москве на фоне предоставления льготной ипотеки значительно выросли. Причём ситуация затронула первичный и вторичный рынок. Сейчас ведётся активная работа по стабилизации ситуации. ЦБ РФ уже предпринял довольно жесткие меры. Однако это не станет поводом для тотального обвала цен. Застройщики пытаются сохранить их на прежнем уровне. Но постепенно стоимость жилья начнёт снижаться.
