Многие сделки купли-продажи недвижимости осуществляются без участия нотариуса. Но в некоторых случаях оно обязательно. Когда же необходимо привлекать нотариуса при совершении сделки купли-продажи квартиры, какой порядок ее проведения, какие плюсы и минусы получает каждая из сторон?
Что такое нотариальное заверение договора?
Нотариальное удостоверение осуществляется в соответствии со ст. 163 ГК РФ. Нотариус заверяет сделки купли-продажи квартир, для которых нотариальная форма обязательна в соответствии с законодательством РФ. Для остальных сделок может использоваться нотариальное сопровождение по желанию сторон. Нотариус отвечает за ошибки, которые могут возникнуть при составлении имущественного договора. Его участие в сделке исключает мошеннические операции, гарантирует юридическую чистоту и безопасность каждой из сторон.
Перед совершением сделки нотариус обязан:
-
идентифицировать продавца и покупателя;
-
установить их волеизъявление;
-
объяснить сторонам суть совершения сделки и последствия.
Нотариальное сопровождение гарантирует защиту прав и интересов продавца, покупателя, защиту от юридических рисков. Больше заинтересованы в нем покупатели, так как их риски выше. Если сделка по какой-либо причине после совершения будет признана незаконной и будет осуществлен возврат сторон в первоначальное состояние, продавцу возвращается само жилье и право собственности, а покупатель может потратить немало времени и сил на возврат денег.
Зачем и в каких случаях нужно?
В большинстве случае купля продажа квартиры через нотариуса недвижимости на вторичном рынке осуществляется без обращения к нотариусу. Если речь идет о новостройке, документы готовятся застройщиком и сотрудниками банка. Но законом предусмотрены случаи, когда без нотариуса не обойтись.
В соответствии с законодательством РФ, участие нотариуса обязательно при совершении таких сделок:
-
продаже долей, находящихся в общей собственности на недвижимости, в том числе купля-продажа всех долей собственниками по одной сделке;
-
сделки купли-продажи, которые связаны с распоряжением жилой недвижимости на условиях опеки;
-
продажа комнаты, доли собственности в недвижимости либо же квартиры, владельцем которой является недееспособное или несовершеннолетнее лицо;
-
другие сделки, при которых заключение основного договора купли-продажи осуществляется в соответствии с условиями нотариально удостоверенного предварительного договора купли-продажи квартиры.
Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса
Часто стороны обращаются к нотариусу для оформления сделки купли продажа недвижимости через нотариуса по собственному желанию, так как это дает ряд преимуществ:
-
Большим плюсом нотариального сопровождения сделки является быстрое прохождение регистрации недвижимости в Росреестре. Если регистрация осуществляется через МФЦ, она занимает 3 суток. Через нотариуса регистрация займет всего лишь 1 день.
-
Взаиморасчеты между сторонами – это риски. При нотариальном сопровождении они минимальны, так как расчеты проводятся через депозит нотариуса. Покупатель может перечислить на его счет денежные средства без необходимости обналичивать, хранить и транспортировать крупную сумму. После того, как право собственности на квартиру будет зарегистрировано, деньги со счета депозита нотариуса переводятся на счет продавца.
-
Исключаются юридические риски, сделка совершается в соответствии с законодательством РФ, с соблюдением прав и интересов каждой из сторон.
-
Стороны экономят время, так как все документы готовятся в одном месте. Нотариальная контора самостоятельно отправляет их в Росреестр.
-
Нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу, если по каким-либо причинам будет проводиться судебное разбирательство.
Недостатков нотариального сопровождения немного, но они есть. Первое – это стоимость услуг нотариуса, которая достаточно высока. Тарифы нотариальных компаний фиксированы, регламентированы на законодательном уровне. Но каждая из них может самостоятельно устанавливать тарифы на услуги по сбору документов, информации, подготовке договора купли-продажи и на другие технические работы. Нотариуса нужно тщательно проверять, так как всегда есть риск столкнуться с мошенничеством и лишиться недвижимости или крупной суммы.
При нотариальном сопровождении в обязательном порядке каждая из сторон должна присутствовать при удостоверении сделки. Это не всегда удобно и может стать проблемой. Вариант выхода из ситуации – продавец или покупатель может назначить доверенных лиц, которые будут представлять их.
Если сделка купли-продажи квартиры не подразумевает обязательное обращение к нотариусу, стороны могут к нему обратиться за помощью по своему желанию. При этом необходимо взвесить все «за» и «против» этого решения. Если существуют юридические риски или одна из сторон сомневается в безопасности, обращение к нотариусу – правильное решение. Необходимо лишь определить условия сделки, которые затем будут отражены в договоре.
Как происходит оформление сделки?
После того, как все участники сделки пришли к определенному согласию и определили условия купли-продажи, им необходимо подготовить документы и записаться к нотариусу на прием. Сторонам необходимо также оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину.
Регистрация и удостоверение сделки осуществляется по определенному алгоритму:
-
Проводится проверка договора, в том числе на соответствие изложенных в нем условий норм законодательства РФ.
-
Проводится проверка того, по своей ли воле проводят сделку стороны.
-
Проводится проверка дееспособности лиц, участвующих в сделке.
-
Нотариус проводит удостоверение и регистрацию сделки.
Нотариус может затребовать документы, необходимые для оформления сделки (подтверждающие дееспособность лиц и др.). Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности продавца и покупателя, четкий порядок оплаты законом не регламентирован.
Какие нужны документы?
Перед обращением в нотариальную контору, нужно подготовить пакет документов, на основании которых будет проходить удостоверение и регистрация сделки:
-
документы, подтверждающие личность каждой стороны, на основании которых будет проходить их идентификация.
-
выписка из ЕГРН на недвижимость, которая выступает объектом сделки;
-
документ, на основании которого было оформлено право собственности на квартиру (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор купли-продажи и др.);
-
выписка из домовой книги, в которой содержится информация о лицах, зарегистрированных в квартире;
-
если супруг (супруга) продавца не принимает в ней участие, необходимо письменное согласие на осуществление сделки;
-
если собственником квартиры выступает несовершеннолетний гражданин, необходимо предоставить согласие на совершение сделки органов опеки.
Этот перечень документов типовой, окончательный может отличаться, в зависимости от способа совершения сделки и ее специфики. Уточнить список документов, которые потребуются, можно у нотариуса, который будет проводить и удостоверять сделку.
Какие основные этапы оформления сделки через нотариуса?
Продажа квартиры через нотариуса проводится в несколько этапов:
-
Проверка непосредственно и ее собственников.
-
Подготовка пакета документов для совершения сделки продавцом и покупателем.
-
Оформление договора купли-продажи квартиры.
-
Подписание договора сторонами и внесение средств покупателем (с выдачей расписки, на депозитный счет нотариуса, в банковскую ячейку до перерегистрации права собственности).
-
Передача права собственности.
-
Предоставление документов в Росреестр.
Перед проведением сделки нотариус проводит комплексную проверку недвижимости, ее юридической чистоты, собственников, правообладателей, чтобы исключить юридические риски. После совершения сделки с недвижимостью через нотариуса осуществляется перерегистрация права собственности на нового владельца, продавец получает деньги, а покупатель выписку из ЕГРН.
Какие существуют риски?
Сделка купли-продажи недвижимости достаточно сложная, имеет массу нюансов, поэтому всегда сопровождается определенными рисками. Нотариальное сопровождение минимизирует эти риски для каждой из сторон. У нотариуса есть доступ к данным из ЕГРН. Он может в любой момент получить нужную информацию о квартире, о ее собственниках и др. Он может подавать запросы и получать другие сведения в государственных органах, если у него появились какие-либо сомнения в законности операции или юридической чистоте квартиры или намерениях сторон.
Не всегда стороны могут юридически грамотно составить договор купли продажи у нотариуса. При обращении к нотариусу им достаточно определить и согласовать условия сделки. Последний же, как независимый юрист, может составить договор купли-продажи, с учетом интересов, как продавца, так и покупателя.
Нотариус несет ответственность за правильность и законность сделки купли-продажи. В случае если по его вине или из-за его ошибки одна из сторон получила имущественный ущерб, при этом вина нотариуса будет доказана, этот ущерб будет компенсирован. Нотариус не только несет имущественную ответственность в случае неправомерного отказа от нотариальных действий за вред, нанесенный имуществу, но и за разглашение информации о совершенных действиях.
Риски при обращении к нотариусу:
-
ошибки при составлении договора купли-продажи;
-
риск мошенничества, который будет сложно доказать;
-
на нотариуса возложена имущественная ответственность, но не всегда его вину легко доказать.
Нужно учитывать и тот факт, что обращение к нотариусу не является защитой от любых сценариев. Нотариус гарантирует лишь то, что находится в рамках его компетенций. Он обязан проверить собственников, их дееспособность, то, совершают ли они сделку по своей воле, соответствие условий договора нормам действующего законодательства. Но в его обязанности не входит, например, проверка всех обстоятельств получения собственником недвижимости. Поэтому всегда остаются риски, связанные с недобросовестным поведением продавца, скрытыми собственниками и др.
Сколько стоит?
Положения, в соответствии с которыми рассчитывается стоимость услуг нотариуса, изложены в Налоговом Кодексе РФ и Основах законодательства Российской Федерации о нотариате. Их размер зависит от многих факторов: регион, кадастровая стоимость недвижимости, обязательно ли нотариальное сопровождение при проведении сделки и др. Также стоимость зависит от того, кто заключает сделку (например, близкие родственники).
Актуальную информацию о тарифах на нотариальные действия можно уточнить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Цены на дополнительные нотариальные услуги и технические работы можно узнать непосредственно в нотариальной конторе.
Выводы
Законодательством РФ определен перечень сделок купли-продажи квартиры, при которых нотариальное сопровождение является обязательным. Во всех других случаях стороны обращаются к нотариусу по своему желанию. Нотариальное оформление позволяет минимизировать риски, учесть права и интересы каждой из сторон. Но не стоит забывать, что услуги нотариуса платные. Риски при обращении к нему, хоть и снижены, но они существуют. Поэтому решение о том, стоит ли проводить сделку через нотариуса, принимают стороны в каждом случае самостоятельно, если по закону делать это не обязательно.
Уважаемые комментаторы!
Напоминаем вам, что в комментариях запрещено:
Каждый комментатор несет полную ответственность за размещенную им информацию. За двукратное нарушение настоящих правил пользователь может быть "забанен", то есть лишен возможности оставлять комментарии на сайте. Причем навсегда.