Налог с продажи доли наследуемого имущества – правила и примеры

Главный параметр

Налогообложение продажи унаследованной недвижимости зависит от одного фактора: срока владения им. Время, после которого наследник может заняться реализацией, свободной от уплаты НДФЛ, составляет 5 лет. Но, как и любое правило, оно имеет исключения, для которых срок ограничивают 3-мя годами. А именно:

•  близкое родство. По Семейному кодексу таковыми родственниками являются члены семьи: супруги, их дети, родители, внуки, братья и сестры. Усыновленные дети приравниваются в правах к родным, а усыновители — к родителям;
•  собственность, появившаяся в результате приватизации;
•  наличие договора пожизненного содержания, предполагавшего полное обеспечение;
•  помещение — единственная у хозяина жилая собственность любого вида, в том числе — и совместная.

Гражданский Кодекс считает датой вступления в наследство недвижимым имуществом (и владения им) день смерти завещавшего его человека. Не существенно, что новый собственник окончательно оформил свое приобретение в мае этого года, предположим. Если наследодатель умер 10 января, то наследник автоматически стал владельцем с того же дня. Именно с него будут отсчитывать 3 года для продажи без уплаты налога для льготных категорий. Обычный случай потребует для такого освобождения 5 лет.

Особенности определения сроков владения унаследованными долями.

Но совсем не так однозначно может определяться срок при наследстве части имущества. С этим важно разобраться, чтобы не тратить лишнего времени и денег на платеж государству. Возможные варианты удобнее рассматривать на конкретных примерах:

Супруги владеют любым совместным имуществом в равных частях, независимо от того, на кого из них выписано свидетельство собственника. Так, дом, приобретенный мужем в июне-2015, автоматически и тогда же стал и недвижимостью жены. Такой алгоритм для общего владения определяет письмо Министерства финансов РФ от 30.05.2016.

Рассмотрим гипотетический вариант смерти одного из супругов осенью 2020 года.

Второй, наследуя его часть, сможет осуществить продажу в любое время без налоговых затрат — срок владения считается с того же 2015-го и превышает нужные для льготного случая 3 года. Если у имущества несколько владельцев, то при наследовании доли одного из них другим пайщиком, нужно руководствоваться письмом того же «автора» от 24 октября 2013 года. Оно определяет, что изменение количества владельцев не ведет к поражению в правах оставшихся дольщиков.

Например, если квартиру приватизировали бабушка и внучка в 2016 году, то, унаследовав долю бабушки в 2020-ом, последняя была вправе тут же ее реализовать без уплаты НДФЛ: срок владения — с момента приватизации, внучка — близкая родня, и минимально необходимое время уже прошло.

Общий случай продажи

Если никаких уважительных причин для «налогоизбежания» нет, а реализация объекта или его доли срочно необходима, придется выполнить все в соответствие с требованиями законодательства:

• самостоятельно рассчитать и уплатить в бюджет налог с дохода;
• подать сведения о доходе и уплате налога в НС в виде декларации.

Но и в том случае, когда нет льгот ни по степени родства, ни по сроку владения, продавец может уменьшить свои расходы.

Обычно при продажах пользуются так называемым вычетом. Это позволяет вернуть часть средств, если представить документы о стоимости приобретения реализуемого теперь имущества. Тогда базой для налогообложения считается разница между этими ценами. Но в случае с наследуемой жилплощадью это возможно только, если есть документы завещателя на ее покупку, и доказательство, что сам он этим правом не воспользовался.

Если такой вариант наследнику недоступен, можно воспользоваться вычетом стандартным. Так называют льготное уменьшение облагаемой суммы на 1 млн. рублей. Оно применяется и к наследуемым долям при условии, что используется покупателем только по одному помещению и 1 раз в год. Подобная компенсация при недорогом имущественном пае может оказаться больше его стоимости, и тогда продавец освободится от платежей по причине нулевой базы налогообложения.

Вот почему при одновременной продаже нескольких долей одного жилья рекомендуют оформлять отдельные сделки. В таком случае каждый дольщик получит миллион на вычет.

Недвижимость — сфера сложная. Поэтому для любых удачных операций понадобится правовая помощь.