Каковы гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома?

Возрастание объемов жилого и нежилого строительства влечет возникновение проблем, связанных с качеством эксплуатируемых помещений. Владельцы жилья в процессе эксплуатации обнаруживают поломки общедомового имущества и отдельных помещений.

Не всем покупателям квартир известно о гарантийных обязательствах застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. На недвижимость распространяется та же гарантия, что и на товары и услуги.

Основание гарантии на новостройку

Законодательные акты регулируют отношения между владельцем квартиры и застройщиком. К ним относятся:

1. «Закон о защите прав потребителей», содержащий информацию:
   • о шагах, которые необходимо выполнить при покупке некачественного товара;
   • об устранении найденных недостатков;
   • о выплате неустойки.
2. Федеральный закон «О долевом строительстве», включающий сведения о гарантии на новостройки по договору долевого участия.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации, содержащий сведения:

• • о качестве товаров, сроках гарантии;
  • о периодах обнаружения недочетов в работе подрядчиков;
  • об ответственности подрядчиков.

Гарантийные сроки на дом от застройщика

Федеральный закон устанавливает сроки гарантии на дома от застройщиков. Конструкторские элементы (фундамент, стены, перекрытия, крыша, лестницы и другие объекты, за исключением инженерных и технологических устройств) по закону не могут облагаться гарантией сроком менее пяти лет. Инженерное и технологическое оборудование – водопровод, газопровод, система отопления, электроэнергия, канализация и вентиляция – обслуживается минимум три года.

Застройщик обязуется проводить работы по ликвидации выявленных жильцами неисправностей за свой счет.

Началом срока обязательств является день передачи строительного объекта пользователю и подписание передаточного акта.

Закон не запрещает увеличивать гарантийные сроки. Застройщики, в зависимости от типа продаваемого жилья, указывают больший период. Так ручательство на кровлю составляет как минимум десять лет.

На что распространяется и не распространяется гарантия?

В течение минимум пяти лет существует по закону гарантия на новостройку от застройщика по вопросам качества стен, фасада здания, подъездов, несущих конструкций, окон, дверей. Жилец, внесший изменения после приемки квартиры, не может требовать проведение ремонтных работ от застройщика. Собственник, самостоятельно заменивший окна/двери в течение гарантийного периода, в случае выявления брака обращается к компании, продавшей товар, а не к строительной организации.

Ликвидация выявленных дефектов производится в течение периода, согласованного с собственником. Компания, не выполнившая требования, платит неустойку: один день просрочки добавляет 1% к стоимости затрат на ремонт. Взыскать неустойку возможно, если собственник лично пользуется помещением для проживания, а не осуществляет в нем предпринимательскую деятельность.

При обнаружении недостатков, препятствующих полноценному пользованию объектом, застройщик обязан:

• быстро ликвидировать найденные поломки. Срок начинается с момента передачи собственником информации о поломках в строительную компанию. Ремонт проводится безвозмездно;
• уменьшить стоимость помещения соразмерно указанной в договоре цене;
• вернуть собственнику средства, затраченные на ремонтные работы.

Строительная организация может отказать в ликвидации найденных поломок и недостатков, если:

• помещение подверглось естественному износу и ухудшению пользовательских характеристик по причине истечения периода эксплуатации;
• нарушение жильцом требований к использованию жилья: эксплуатация не по назначению, несоблюдение правил установки и применения приборов (бытовых и сантехнических);
• сломавшееся оборудование первоначально было принято без акта о приеме, а повреждения нанес пользователь;
• возникновение аварийных ситуаций по вине жильца.

Куда обратиться с претензией?

Владелец жилья, нашедший поломку, должен составить претензию и направить ее застройщику. Заявление пишется в простом письменном виде и содержит информацию о ФИО заявителя, его контактных данных, описании поломки, сроках устранения.

В законодательных актах прописаны не только гарантийные сроки на дома от застройщиков, но и тот факт, что ремонтные работы не должны быть затянутыми. Отсутствует информация о конкретных сроках: период зависит от поломки и составляет в среднем 30–45 дней.

Часто владельцы испытывают трудности при указании сроков устранения дефекта, что влечет проблемы при доказательстве несоблюдения прав жильцов застройщиком, нарушении условий соглашения и взысканию неустойки.

Заявление включает дату и подпись заявителя. Претензия составляется в двух экземплярах. Подавая заявление, необходимо попросить представителя застройщика поставить на них подпись.

Компания может не принять заявление. Тогда оно направляется по почте в виде заказного письма с уведомлением. Претензии составляются индивидуально, коллективно или от ТСЖ.

Важно зафиксировать выявленные неисправности на фото или видео. Они используются в суде в качестве доказательств, если застройщик не согласится ликвидировать поломку в добровольном порядке.

Если организация согласилась с претензией, то проводится комиссионный осмотр дефектов и составляется акт фиксации информации о поломках.

Обанкротившийся после сдачи жилья застройщик не выполняет работы по устранению неполадок, обращение направляется саморегулируемой организации.

Собственник имеет право провести экспертизу за собственные средства, если строительная компания отказывается устранить поломки в сданном жилье и утверждает, что они появились из-за неправильных действий жильцов или естественного износа. С застройщика, чья вина признана судом, можно взыскать компенсацию.

Собственники направляют коллективное или индивидуальное исковое заявление в суд по месту юридического адреса строительной компании. Подаваемый документ содержит:

• название суда;
• ФИО, контактная информация истца;
• наименование, реквизиты ответчика;
• перечень нарушенных прав;
• требования истца: ликвидация неисправностей, возмещение трат на ремонт;
• дата, подпись истца;
• приложения, содержащие ДДУ в строительстве, результаты проведенной экспертизы (при наличии), фотографии, чеки, смету компании, проводившей ремонт, и другие доказательства.

Количество копий искового заявления соответствует числу лиц, принимающих участие в конфликте. Два месяца заявление рассматривается судом. Если истец или ответчик не согласны с решением, оно может быть обжаловано в других инстанциях.

Как соблюдают обязательства крупные застройщики Москвы?

Современные строительные организации стараются сделать пользование жильем комфортным и упрощают процесс обращения по вопросам гарантийного обслуживания.

ГК «Пионер»

Для выполнения гарантийных обязательств после сдачи дома от застройщика ГК «Пионер» владелец жилья отправляет обращение по электронной почте. С 2018 года компания использует систему одного окна для быстрой обработки поступающих заявлений. На сайте организации подается запрос в режиме онлайн с указанием контактной информации, описанием возникшей неисправности и изображениями дефектов.

ГК «ПИК»

В случае обнаружения дефекта в процессе пользования помещением, жилец пишет заявление, включающее информацию о поломке, и направляет его Управляющей компании одним из способов:

• заполнить заявление в личном кабинете компании;
• отправить на электронную почту.

Представителем организации и владельцем согласуются дата и время проведения проверки (комиссионное обследование). Проводится осмотр заявленной поломки специалистом, фиксируется информация о дефекте в акте обследования комиссией, устанавливается причина появления и принимается решение о способе ликвидации замечания.

Работы по ремонту проводятся за 45 дней после осмотра и принятия решения в пользу владельца квартиры.

«Группа ЛСР»

Еще в конце 2005 года организация заявила о создании отдела, который специализируется на гарантийном обслуживании клиентов компании. Это позволило значительно сократить время, которое затрачивал владелец квартиры на решение вопросов по проведению ремонта и устранению найденных недостатков.

Для обращения в гарантийный отдел владелец квартиры в жилищном комплексе от компании «Группа ЛСР» должен выполнить следующие действия:

• написать заявление на имя начальника отдела производства и указать в нем свою контактную информацию;
• направить заявление в компанию через сотрудников УК или ТСЖ;
• дождаться звонка от представителя отдела гарантийного обслуживания.

Резюме

Строительная компания несет ответственность перед клиентами в процессе строительства и после сдачи дома в пользование. Необходимо помнить, что существует по закону гарантия на новостройки от застройщиков и право требовать устранения повреждений, которые мешают комфортному и безопасному использованию жилого помещения. В случае отказа строительной организации провести ремонт приходится обращаться к юристам. Чтобы избежать судебных разбирательств, требуется тщательно выбирать компанию-застройщика, своевременно выполняющую гарантийные обязательства.